王韶：为稳住经济大盘，恢复房地产市场信心刻不容缓

王韶 5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议。在这个时点召开如此大规模的全国动员大会，说明稳住经济大盘已经刻不容缓。

房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，对经济的影响势大力沉。房地产稳，则经济稳，恢复房地产市场信心同样刻不容缓！

需要强调的是，多重因素叠加影响下，市场修复过程需要时间，但房地产政策环境持续改善，市场最难的时光已经过去，房地产市场未来依然值得期待！同时，“房住不炒”的底线不会突破，房地产业只有健康发展才能带动众多行业健康发展。

一、为什么要稳定房地产市场信心？

（一）房地产业与社会经济发展休戚相关

房地产业规模大、链条长，与生产、投资、消费紧密相关，循环链条涵盖土地出让、工程施工、材料采购、融资销售、竣工交付、物业管理等，就业人数庞大，与社会经济发展休戚相关。不可否认，房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，房地产市场对经济的影响势大力沉。

从产业地位看，2007年之前，我国房地产业增加值占GDP比值在4%—4.7%之间，2009年以来占比均在5.4%以上，2020年达7.3%历史最高水平；2021年受房地产调控新政影响，比重回落至6.8%。

从提供就业看，2020年全国房地产就业人数为525万人，建筑业就业人数5367万人，合计占城镇单位就业人员的15.7%。随着物业管理、房地产中介、长租公寓等劳动密集型细分领域快速发展，房地产将承接更多就业人口。

房地产业发展除对经济增长、创造就业岗位等方面具有积极的促进作用外，对增加税收和地方财政收入也有重要的贡献。近年广东房地产直接税收收入占全省国内税收总收入的比重逐年上升，2020年达到21.6%最高位。

从出让收入看，全国国有土地使用权出让金由2006年7677亿元增至2020年8.41万亿元，年均增长17.5%；占全国地方一般公共预算收入比重最低为2008年33.5%，最高的2020年达84.0%，成为地方财政收入的重要补充。

（二）当前房地产市场最突出问题是信心不足

自去年三季度以来，房地产市场预期转弱，景气度持续走低。今年1—4月，全国商品房销售面积、销售额同比下降20.9%和29.5%，较上期扩大7.1个百分点和6.8个百分点；到位资金同比下降23.6%，商品房新开工面积下降26.3%，较上期扩大4个百分点和8.8个百分点。在销售回笼不畅、企业资金有限的情况下，收缩新开工规模便在情理之中。

而当前房地产市场面临最突出问题是信心不足，购房者对市场回稳信心不足，既忧心难交房，更担心房价下滑；政府对房企如期交楼信心不足，资金监管严苛；上下游合作方信心不足，不再愿意垫资进场；金融机构担心金融风险，对房企惜贷；房企自身信心不足，不敢也没能力增资拿地开发……从销售、融资到拿地全链条受阻，陷入“房价预期不稳—量价齐降—资金回笼受阻—外部融资受限”的负反馈循环。

市场信心不振、销售停滞影响房企回款，资金欠缺则影响企业的再投资。支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环，对于稳定经济大盘至关重要。尤其在经济增速下降的环境下，更需要释放正常、合理的购房需求，发挥“压舱石”的作用，从而实现“三保六稳”。

（三）稳定房地产市场信心有底气、有支撑

房地产是永续性行业，任何时代都存在巨大的住房需求。中国房地产业过去是重要行业、支柱行业，现在是，未来仍然是。我们不能因当前的困难而失去信心，未来房地产行业依然充满机遇！

其一，住房消费升级，改善型需求有支撑。过去由于房屋质量参差不齐、配套较差等原因，人们对住房功能要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要，换房逐渐成为人们的基本需求。住房消费从“居者有其屋”升级到“居者优其屋”，相应居住需求仍然很大。

其二，城市快速干线不断完善。城市空间和时间距离缩小，房地产“流动性”增强，给房地产带来强大的刚需和跨区域置业需求。

其三，家庭户户数和户规模小型化增加住房需求。据人口普查，中国家庭户规模小型化趋势明显。在家庭户规模不断缩小和单身户明显增加趋势下，家庭户数快速增长，家庭代际关系日趋简单，越来越多大家庭裂变为小家庭，对住房套数需求量持续增加。

其四，以县城为载体的新型城镇化是房地产市场的制度红利。今年5月，中办、国办印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，勾勒了城镇化建设新图景。一方面，通过大力发展县域经济培育和引进相关产业，将提升县域就业吸纳能力。另方面，为促进新转移人口市民化，要增加适应进城农民刚性需求的住房供给。可以预见，未来5年，城镇化依然是房地产市场的制度红利。

二、什么因素导致当前房地产市场信心不足？

影响房地产市场信心因素很多，多种因素综合叠加导致了当前信心不足。

（一）疫情反复多发带来的全方位冲击

3月以来，国内新冠疫情多点反复频发，涉及多个重要城市，全方位冲击宏观经济发展，经济下行压力明显加大，困难和挑战明显增多，房地产业不可能独善其身。

首先，疫情防控降低了宏观经济运行效率。4月制造业PMI为47.4，创2020年3月以来新低。其中，4月PMI供货商配送时间指数仅为37.2，较前值下行9.3个百分点，自2005年1月以来，仅高于2020年2月的32.1，表明制造业原材料供应商交货时间显著延长，宏观经济运行效率下降。4月制造业新出口订单指数为41.6，较前值大幅下行5.6个百分点，预示5月出口大概率不乐观。

受疫情影响，4月全国城镇调查失业率达6.1%，创下2018年有统计数据以来次高值，仅比2020年2月低0.1个百分点；1季度全国城镇居民人均可支配收入13832元，同比增长4.2%，为2014年有统计数据以来，除2020年疫情爆发年份外的最低水平，对居民的消费能力产生根本性制约。

其次，房地产领域方面，疫情让房地产市场供需两端受阻。从供给看，疫情防控下项目正常开工受阻，售楼处关关停停，销售回款难以保障房企正常运营。从需求看，对经济增长和收入水平提高的预期降低，加剧了居民购房观望情绪。

（二）房地产调控政策影响

2021年以来，在房地产企业“三线四档”融资新规和银行机构房地产贷款集中度管理制度等房地产金融审慎管理制度之下，叠加限购、限贷、限价、限售、限签等政策措施，导致房地产行业各融资渠道明显受到限制。

据天风证券研究所披露，2021年A+H股103家主流上市房企中，中小房企为显著净流出，总体房企有息负债同比下降1.8%，为2011年以来首次负增长。归母净利润同比下降49.2%，同比下滑44.3个百分点，同样出现2011年以来首次同比下降，行业整体利润空间大幅收窄。

在严厉的房地产金融审慎管理制度之下，过去“高周转、高杠杆、高负债”使企业危机四伏，不断降价自救引起市场混乱，购房者“买涨不买跌”，持币观望气氛更浓；投资回报预期转弱，投资需求退场；“限购、限贷、限签”影响有消费能力的改善型需求入市，让市场雪上加霜。

（三）房地产业内部因素

其一，住房供应严重短缺时代已过去。据《中国住房存量测算报告》，2020年城镇户藉家庭住房套户比为1.09，一、二、三线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均。

其二，房地产快速发展和高房价透支市场。1998年房改以来，中国商品住宅销售均价总体持续上涨，其中2008—2020年年均涨幅为8.9%，高于前10年2.1个百分点；近5年中国商品房累计销售金额占过去20年的56%；居民部门杠杆率由2005年16.9%上升到2020年62.2%。

其三，自媒体非专业、片面失实夸大的解读误导消费者。此外，中美贸易战、俄乌冲突对市场的影响也不容小觑。

三、如何提振房地产市场信心？

面对严峻的市场和资金困境，部分房企通过降价、减薪、裁员、减投、转让项目等方式积极自救。但在需求收缩和预期转弱之下，降价促销效果有限，其他自救方式也如杯水车薪。只有企业和购房者对未来市场有平稳预期，销售才能上去，企业的投资信心才有稳住的可能，信用问题、交付问题、投资问题等也将迎刃而解。

“快、狠、准”调整过去为防市场过热所采取的收缩性调控措施，让市场信心尽快恢复，已经刻不容缓！

就广东而言，各地经济体量、人口总量、产业基础、居民消费、房价水平等差异较大，房地产调控措施调整应“因地、因企、因人、因类”而异，采取灵活的差别化措施。

（一）因地施策

首先，应做好疫情防控与稳定经济的平衡。稳步推进常态化核酸检测，以便在及时发现并稳住疫情的前提下，保障市场主体正常生产经营和就业稳定，保障居民收入平稳、提升居民消费能力。

其次，加大对去库存压力较大的城市或区（县、市）的政策优化力度，在“房住不炒”前提下，着力于下调首付比例和房贷利率，降低购房门槛和成本，促进潜在消费需求释放。

再次，减少对商品房价格的直接行政干预，由市场主体随行就市定价，体现真实的供求关系。

（二）因人施策

首先，对于购买首套普通商品住房的首付比为20%，首套房贷款利率降至相应期限LPR水平减15个基点。

其次，对首套房执行“认贷不认房”认定标准，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策；尚未结清的首付比例为25%。

再次，首次购买普通商品住房的，暂免征收契税。对于家庭名下仅有一套普通商品住房，为改善居住卖小买大、卖旧买新的，转售时暂免征收增值税和个人所得税，支持合理置换需求，促进一二手市场良性循环发展。

（三）因企施策

首先，满足优秀房企正常融资需求。对于财务稳健、经营正常的企业，不论国企还是民企同等对待，满足其开发贷、经营贷、并购贷等正常融资需求。适当放宽融资审批条件，加快审批放款速度。放宽企业信用债发行规模和发行用途限制，允许通过发行信用债归还包括但不限于信用债、银行贷款、信托融资等企业存量有息负债；针对融资刚兑还款，予以3—6个月展期，缓解企业资金压力。

其次，对部分地方预售资金监管过严进行纠偏。针对信用优、经营状况良好的企业实行分类的监管账户管理，信用基础好的企业可调低监管比例；简化资金划拨手续及降低资金留存比例，有效盘活监管账户资金，缓解房企资金压力。对同一企业同一城市多项目的，可采用总额监管、担保制度。

再次，加大税收政策扶持力度。对于2021年以来亏损或暂时陷入流动性危机不能按期纳税的企业，允许延期3—6个月申报，期间不加收滞纳金；企业所得税汇算清缴、土地增值税清算和税务调查等涉税事项适当递延；继续对房企增值税留抵退税应退尽退。适当下调土地增值税预缴率、增值税预缴率和企业所得税的计税毛利；对于低毛利甚至负毛利项目，授权主管税务机关逐盘核定为免预缴；允许按清算口径计提的土地增值税可于企业所得税前扣除。

（四）因类施策

首先，通过土地、金融、税费等支持和鼓励房企发展产业地产、长租公寓等地产新模式。

其次，对于采取全装修交付、装配式建筑等“绿色建造”的项目，给予一定比例的容积率奖励、出让金返还等政策扶持，促进房地产业高质量发展。

再次，有序放开高端住房限购政策，以高端供给创造高端需求，持续提升住房品质，满足人民日益增长的美好生活需求。